Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật này đã quy định về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư cũng như nghĩa vụ đóng góp kinh phí này của cư dân và chủ đầu tư. Bên cạnh đó, các văn bản pháp luật này cũng ghi nhận về việc bàn giao, phương thức xử lý cũng như các chế tài cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này cũng như việc quản lý, sử dụng kinh phí này. Tuy nhiên, hiện nay không phải bất kỳ cư dân nào cũng có cơ hội tìm hiểu các quy định pháp luật liên quan đến kinh phí bảo trì (“KPBT”) để có căn cứ yêu cầu chủ đầu tư hay ban quản trị (“BQT”) thực hiện đúng quy định pháp luật liên quan đến KPBT. Do đó, trong nội dung bài viết này, tác giả xin được chia sẻ các quy định pháp luật xoay quanh KPBT, cụ thể là việc đóng phí, bàn giao, cưỡng chế và chế tài cho chủ đầu tư khi không bàn giao kinh phí này; và việc quản lý, sử dụng kinh phí này theo quy định pháp luật hiện hành.

Pháp luật về nhà ở hiện hành có quy định rằng cả người mua và chủ đầu tư đều có nghĩa vụ đóng KPBT cụ thể là người mua nhà sẽ phải đóng 2% giá trị căn hộ khi nhận bàn giao nhà và chủ đầu tư sẽ phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng. Theo đó, trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu KPBT, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi kinh phí này vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý và phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết. Sau khi BQT nhà chung cư được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao KPBT thì chủ đầu tư phải bàn giao toàn bộ KPBT theo hồ sơ quyết toán số liệu đã thống nhất. Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT, chủ đầu tư phải gửi văn bản báo cáo Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư để theo dõi.

Theo đó, các nhà làm luật đã tiên liệu đến trường hợp chủ đầu tư không bàn giao KPBT cho BQT nên đã ban hành chế tài xử phạt chủ đầu tư khi vi phạm được quy định tại Điều 66 Nghị Định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản (“NĐ 139”) và ban hành thủ tục cưỡng chế bàn giao KPBT tại Điều 37 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014 (“NĐ 99”).

Liên quan đến chế tài xử phạt thì điểm b) Khoản 7 Điều 66 NĐ 139 đã quy định rằng chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 100 triệu đến 150 triệu đồng do không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận KPBT và biện pháp khắc phục hậu quả đối với vi phạm này là chủ đầu tư sẽ bị buộc bàn giao ngay KPBT cho BQT.

Liên quan đến thực hiện thủ tục cưỡng chế bàn giao KPBT thì NĐ 99 đã quy định rằng BQT sẽ gửi văn bản đề nghị lên Ủy ban nhân dân cấp (“UBND”) tỉnh nơi có nhà chung cư để cơ quan này ban hành văn bản đến chủ đầu tư trong đó yêu cầu bàn giao KPBT cho BQT. Trường hợp trong vòng 07 ngày kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của UBND Tỉnh mà chủ đầu tư vẫn không bàn giao KPBT thì UBND cấp tỉnh khi đó sẽ ban hành quyết định cưỡng chế có ghi rõ biện pháp cưỡng chế thu hồi KPBT và sẽ gửi quyết định này cho chủ đầu tư, BQT và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản. Theo quy định tại điểm d) Khoản 1 Điều 37 của NĐ 99 thì việc cưỡng chế có thể thực hiện theo nhiều hình thức như buộc chủ đầu tư phải chuyển giao KPBT được gửi từ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì (tài khoản tiết kiệm có kỳ hạn) sang tài khoản của BQT hoặc chuyển kinh phí từ tài khoản khác của chủ đầu sang tài khoản của BQT để quản lý. Việc cưỡng chế bàn giao KPBT được thực hiện trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế. Kinh phí phải bàn giao là toàn bộ số tiền bảo trì (cả gốc và lãi) theo số liệu kinh phí mà các bên đã quyết toán; nếu các bên không thống nhất quyết toán số liệu thì bàn giao theo số liệu ghi trong quyết định cưỡng chế của UBND tỉnh.

Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì UBND tỉnh yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật hình sự.

Liên quan đến việc sử dụng KPBT thì theo quy định hiện hành, KPBT chỉ được sử dụng để bảo trì các hạng mục, phần diện tích thuộc sở hữu chung được quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (“TT 02”), cụ thể gồm:

• Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích bên trong căn hộ hoặc trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà ở; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
• Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.
• Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư; các công trình công cộng như sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.
• Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.
• Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Ngoài ra, theo quy định tại TT 02 này thì chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua; đối với hội nghị nhà chung cư các lần kế tiếp thì BQT nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có năng lực bảo trì lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư thông qua.

Qua nội dung chia sẻ trên đây, tác giả hy vọng góp phần giúp các chủ sở hữu nhà chung cư đã có thể hiểu rõ hơn những quy định liên quan đến KPBT để có cơ sở yêu cầu chủ đầu tư hay BQT thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ của các chủ thể này liên quan đến việc bàn giao, quản lý và sử dụng KPBT đúng quy định pháp luật. Từ đó có thể đảm bảo được quyền lợi chính đáng của chủ sở hữu nhà chung cư và giảm thiểu được tối đa các tranh chấp không mong muốn giữa chủ sở hữu nhà ở với chủ đầu tư hoặc với BQT.